Cambio en la hipoteca: Diferencias entre subrogación de acreedor y de deudor

✅ Información revisada y actualizada en 25 de Abril de 2025 por kerwyn Arias

La posibilidad de un cambio en la hipoteca puede ser útil para aquellas personas que, por diferentes motivos, desean mejorar las condiciones de su préstamo. Esta opción es cada vez más popular, ya que los cambios en el mercado y en las circunstancias personales pueden abrir la puerta a acuerdos que ofrezcan mejores condiciones, como tasas de interés más bajas o plazos de pago ajustados a las necesidades del solicitante. Aunque el proceso de cambio en la hipoteca suele implicar ciertos trámites y gastos administrativos, puede suponer un ahorro significativo en el coste total del préstamo.

En el contexto de este cambio en la hipoteca, encontramos dos tipos principales de subrogación: la subrogación de acreedor y la subrogación de deudor. Cada una de estas opciones se utiliza para situaciones diferentes, ya sea para aprovechar las mejores ofertas de las entidades financieras o para facilitar la compraventa de una propiedad sin necesidad de cancelar el préstamo. Este artículo explora ambas alternativas, analizando sus características, ventajas, desventajas y los factores a tener en cuenta antes de optar por un cambio de hipoteca.

¿Qué es el cambio en la hipoteca por subrogación de acreedor?

La subrogación de acreedor implica trasladar la hipoteca de una entidad financiera a otra. En este caso, el titular de la hipoteca sigue siendo el mismo, pero la responsabilidad del préstamo pasa de una entidad bancaria a otra. La motivación principal para este tipo de subrogación suele ser la posibilidad de mejorar las condiciones del préstamo, como la reducción de los intereses o la eliminación de comisiones.

Ventajas de la subrogación de acreedor

• Reducción de intereses: Uno de los beneficios más destacados de la subrogación de acreedor es la posibilidad de reducir el tipo de interés. Al trasladar la hipoteca a una entidad que ofrezca una tasa más competitiva, el titular puede disminuir el coste total de la deuda, reduciendo los pagos mensuales y, a largo plazo, el desembolso global.
• Condiciones mejoradas: Otra ventaja importante es la posibilidad de negociar condiciones más favorables, como plazos de pago más flexibles o la eliminación de ciertas comisiones. Muchas entidades están dispuestas a ofrecer mejores condiciones para captar nuevos clientes, y la subrogación permite aprovechar estas oportunidades.
• Acceso a promociones especiales: En algunos casos, las entidades financieras lanzan promociones exclusivas para captar clientes mediante la subrogación. Esto puede incluir desde reducciones en las comisiones hasta bonificaciones que se aplican durante el primer año de la hipoteca o descuentos en productos adicionales.

Desventajas de la subrogación de acreedor

• Costes administrativos y notariales: Al cambiar de entidad, existen gastos de gestión que no se pueden evitar, como los honorarios notariales y los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad. Estos gastos pueden suponer un desembolso considerable, por lo que es necesario tener en cuenta estos costes al calcular el ahorro total.
• Limitaciones y condiciones: Aunque las nuevas condiciones suelen ser mejores, algunas entidades establecen limitaciones y cláusulas que podrían afectar la flexibilidad del préstamo en el futuro. Por ejemplo, ciertos productos financieros adicionales pueden estar sujetos a contratación obligatoria.
• Pérdida de beneficios: En algunos casos, la hipoteca original puede incluir servicios adicionales, como seguros de hogar a precio reducido o acceso a líneas de crédito preferenciales. Al cambiar de entidad, es posible que algunos de estos beneficios ya no estén disponibles.

¿Cuándo conviene realizar una subrogación de acreedor?

Este tipo de cambio en la hipoteca es especialmente adecuada en momentos en los que las tasas de interés en el mercado son más bajas que las de la hipoteca actual. También es conveniente si la entidad de origen se muestra inflexible respecto a la renegociación de las condiciones, y otras entidades están dispuestas a ofrecer mejores términos. En resumen, este tipo de subrogación puede ser una opción interesante para aquellos que desean reducir el coste de su hipoteca sin cambiar de propiedad.

¿Qué es el cambio en la hipoteca por subrogación de deudor?

La subrogación de deudor se produce cuando el propietario de la hipoteca traspasa la deuda a otra persona. A diferencia de la subrogación de acreedor, en este caso el deudor original deja de ser responsable de la hipoteca, y el nuevo titular asume el préstamo en las mismas condiciones. Este proceso es común en operaciones de compraventa de propiedades que cuentan con hipoteca, y permite al comprador asumir la deuda existente en lugar de formalizar una hipoteca nueva.

Ventajas de la subrogación de deudor

• Facilita la compraventa de inmuebles: La subrogación de deudor permite al comprador asumir el préstamo actual en lugar de solicitar uno nuevo, lo cual simplifica el proceso y puede ahorrar tiempo y costes en la transacción.
• Evita los gastos de cancelación: Como no es necesario liquidar la deuda original, el vendedor puede evitar los gastos asociados a la cancelación del préstamo, mientras que el comprador evita los costes de formalización de una nueva hipoteca.
• Posibilidad de mejores condiciones: Si las condiciones de la hipoteca son ventajosas, el comprador puede beneficiarse de un préstamo en términos más favorables que los que encontraría en el mercado actual.

Desventajas de la subrogación de deudor

• Condiciones restrictivas para el vendedor: El vendedor se desvincula de la propiedad, pero esto implica renunciar a la titularidad sin poder hacer cambios en las condiciones del préstamo.
• Aprobación de la entidad: La entidad financiera original debe aceptar al nuevo deudor, y esto puede suponer un obstáculo si el comprador no cumple con los requisitos establecidos.
• Gastos de gestión: Aunque se evitan ciertos costes, existen gastos de gestión para formalizar el cambio de titularidad de la hipoteca, que pueden variar según la entidad.

¿Cuándo conviene realizar una subrogación de deudor?

Este tipo de cambio en la hipoteca es recomendable para aquellos que desean comprar una propiedad con hipoteca y asumen que las condiciones del préstamo actual son atractivas. También es útil para los vendedores que desean traspasar la deuda y no desean enfrentar el proceso de cancelación. En estos casos, la subrogación de deudor permite una transición fluida en la compraventa de inmuebles hipotecados.

Comparativa entre subrogación de acreedor y deudor

Cada tipo de subrogación responde a necesidades diferentes. La subrogación de acreedor se centra en cambiar la entidad para mejorar condiciones de pago, mientras que la deudor facilita la compraventa de propiedades. Aunque es recomendable contar con un profesional antes de realizar cualquier cambio en la hipoteca, a continuación te presentamos los aspectos más relevantes de cada opción:

¿Qué debes considerar antes de realizar un cambio en la hipoteca?

Antes de optar por una subrogación de hipoteca, es recomendable evaluar una serie de aspectos que pueden tener un impacto en el proceso:

1. Costes adicionales: Tanto la subrogación de acreedor como la de deudor conllevan ciertos gastos. Es imprescindible revisar estos costes para asegurarse de que los beneficios obtenidos justifiquen el desembolso.
2. Condiciones del mercado: Evaluar las tasas de interés actuales y las condiciones ofrecidas por otras entidades es importante para determinar si el cambio es conveniente.
3. Requisitos de la entidad: Cada entidad financiera tiene sus propios criterios para aceptar una subrogación, por lo que es recomendable revisar estos términos antes de iniciar el proceso.
4. Perspectiva a largo plazo: Aunque un cambio en la hipoteca puede traer ventajas a corto plazo, también es importante evaluar cómo afectará a la economía personal en el futuro, especialmente si los términos implican cambios significativos en la cuota mensual o en la duración del préstamo.

Proceso de cambio de hipoteca: Pasos y requisitos

El proceso de cambio de hipoteca varía según se trate de una subrogación de acreedor o deudor. A continuación, se detalla el proceso en cada caso:

Subrogación de acreedor

1. Evaluación de las ofertas de otras entidades: Es recomendable comparar las ofertas de varias entidades para elegir la opción más favorable.
2. Solicitud de información en la entidad de origen: La entidad de origen debe facilitar información sobre el préstamo actual.
3. Presentación de oferta vinculante por parte de la nueva entidad: La nueva institución emite una oferta vinculante para formalizar la subrogación.
4. Trámites notariales y registrales: La operación se formaliza en el Registro de la Propiedad.

Subrogación de deudor

1. Solicitud de consentimiento de la entidad original: El nuevo deudor debe ser aprobado por la entidad.
2. Firma de la escritura de subrogación: Ambas partes acuden al notario para formalizar el cambio.
   Inscripción en el Registro de la Propiedad: La subrogación se inscribe para formalizar el cambio de titularidad.

¿Cuándo conviene realizar un cambio en la hipoteca?

Es importante valorar las circunstancias para determinar si un cambio en la hipoteca es la mejor opción. La subrogación de acreedor resulta útil cuando las tasas de interés han bajado y se busca reducir la carga financiera. En el caso de la subrogación de deudor, esta facilita la venta de una propiedad hipotecada al traspasar la deuda al nuevo propietario.

Ambos tipos de subrogación son herramientas útiles en la gestión de hipotecas en diversas situaciones. Antes de decidir, es imprescindible evaluar las condiciones del mercado, los costes asociados y los objetivos financieros personales. Con esta información, los titulares pueden hacer un cambio en la hipoteca alineado a sus necesidades y beneficiarse de las mejores condiciones disponibles. Además, siempre es recomendable consultar con un experto financiero que pueda guiarte y asesorarte durante el proceso. En Inmofinan, contamos con un amplio equipo de expertos en el sector, que podrán ayudarte en la toma de decisiones. En caso de estar interesado en el servicio, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.